CÉDULA DE HABITABILIDAD

Qué es la cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es el documento administrativo que ratifica que una vivienda reúne las condiciones básicas para ser habitada, sin perjuicio de que en la misma se realicen otras actividades debidamente autorizadas.

Algunos de los aspectos que se evalúan son la superficie útil mínima de la vivienda, la superficie de las diferentes estancias, la altura libre, los huecos y las dotaciones mínimas.

El tipo de profesional que realiza el informe es un arquitecto técnico o superior. Pero es diferente de quién lo emite, ya que será un técnico del ayuntamiento el que acepte o no esta información y firme la cédula.

En la mayoría de ayuntamientos, la persona que puede pedir una cédula o un duplicado es el propietario de la vivienda o un representante autorizado.

Validez o duración de la cédula de habitabilidad

El objetivo de la cédula de habitabilidad es asegurar la habitabilidad de la vivienda basándose en la salubridad, higiene y solidez de la misma. Además, disponer de la cédula de habitabilidad en regla nos permitirá dar de alta los servicios de luz, gas y agua. También es requisito indispensable para poder vender o alquilar.

La validez o caducidad de las cédulas de habitabilidad varía según el año de emisión de la cédula y el tipo de licencia:

Antes de 2004: Las viviendas que tramitaron su cédula de habitabilidad antes de este año tienen una vigencia de 10 años.
Desde 2004: Las cédulas de habitabilidad tienen una vigencia de 15 años, tanto para las de primera ocupación como las de segunda ocupación.
Desde 2013 en adelante: Las licencias de primera ocupación tienen una vigencia de 25 años, mientras que las de segunda ocupación o primera ocupación de rehabilitación tienen una validez de 15 años.

Una vez que la cédula caduca, el propietario de la vivienda debe iniciar un nuevo trámite para obtener una nueva cédula, contactando a un arquitecto o arquitecto técnico para gestionar el certificado de habitabilidad. Además, es importante mencionar que independientemente de la vigencia de la cédula, será necesario tramitar una nueva cédula de habitabilidad si se va a realizar una rehabilitación de la vivienda.

Normativa aplicable

La cédula de habitabilidad está regulada por normativas específicas de cada comunidad autónoma, lo que hace que los requisitos varíen según la zona. Sin embargo, a grandes rasgos, las condiciones exigidas para que una casa sea habitable son muy parecidas en todos los lugares.

De manera genérica, algunas de las condiciones mínimas exigibles para que un edificio de viviendas obtenga la cédula de habitabilidad son:

Garantizar la accesibilidad a cada una de las viviendas que conformen el edificio.
Cumplir con características específicas en escaleras y ascensores.
Asegurar dimensiones adecuadas para patios de ventilación y espacios comunes.
Dotar a los edificios de la infraestructura de telecomunicaciones correspondiente.

La cédula de habitabilidad está regulada por las Comunidades Autónomas, de manera que cada una de ellas tiene su propia normativa al respecto.

Por ejemplo, en Cataluña, una de las comunidades que más cédulas de habitabilidad expide, está regulada bajo el Decreto 141/2012. Este decreto establece una vigencia de 25 años para las cédulas de primera ocupación y de 15 años para las cédulas de segunda ocupación y de primera ocupación de rehabilitación. Pasado ese tiempo, deberá renovarse.

En Asturias, la cédula de habitabilidad se regulaba por el Decreto 39/1998, pero en 2018 se actualizó con el Decreto 73/2018. Esta modificación supone la supresión de la cédula de primera ocupación, mientras que la de segunda ocupación y primera ocupación de rehabilitación siguen vigentes.

Cantabria establece, mediante el Decreto 141/91, diferentes periodos de vigencia para la cédula de habitabilidad en función del tipo de vivienda. Por lo general, deberá renovarse en cada cambio de titularidad del arrendamiento o de ocupación. En el caso de hoteles, locales de hospedaje, residencias, pensiones, internados, etc., la cédula caducará a los 5 años. Los bungalows y alojamientos turísticos generales tendrán que renovar la cédula cada año.

En La Rioja, las condiciones mínimas de habitabilidad están reguladas por el Decreto 28/2013. Este establece que las cédulas podrán renovarse por periodos máximos de cinco años.

Murcia regula las condiciones de habitabilidad y la cédula mediante la Ley 5/1995.

En Navarra es el Decreto foral 142/2004 que regula estas cuestiones. En esta comunidad, los tipos de cédula adquieren en este caso una denominación diferente: cédula de clase A (de primera ocupación y de primera ocupación de rehabilitación) y cédula de clase B (de segunda ocupación).

Tipos de cédulas de habitabilidad

Existen tres tipos de cédulas en función de la antigüedad del inmueble:

Cédula de primera ocupación: corresponden a las viviendas de nueva construcción, es decir, es la cédula de habitabilidad en vivienda nueva.
Cédula de segunda ocupación: se refiere a las viviendas que ya existen. Corresponde a la renovación de la cédula de primera ocupación y, por consiguiente, se trata de la cédula de habitabilidad en vivienda antigua.
Cédula de primera ocupación de rehabilitación: para aquellas viviendas en las que se ha realizado una rehabilitación de la misma.

Qué contiene el documento de la cédula de habitabilidad

El modelo del documento varía según la comunidad autónoma en la que te encuentres, pero siempre deberá incluir los siguientes datos:

Dirección y ubicación de la vivienda.
Superficie útil de la vivienda.
Habitaciones y espacios que conforman la vivienda.
Umbral máximo de ocupación.
Identificación del técnico habilitado que ha llevado a cabo el certificado.

Toda cédula debe incluir esta información, aunque el modelo puede variar de una comunidad autónoma a otra. En Cataluña, el documento de la cédula de habitabilidad es público y se tramita a través de la Agencia de l'Habitatge.